Energimerking av næringsbygg: hva det betyr for leietakere og utleiere

Energimerking ble innført i Norge i 2010, og i mange år var attesten noe som ble hengt opp og glemt. Den brukes annerledes nå.

Strengere EU-regler gjennom EPBD-direktivet, høyere strømpriser og leietakere som selv rapporterer på bærekraft, har gjort energiklassen til et tall som påvirker både leienivå og finansiering. Både JLL og CBRE har de siste årene rapportert at bygg i klasse A eller B i europeiske storbyer leies ut til 8–15 prosent høyere leie enn sammenlignbare bygg i klasse D eller dårligere.

Vi tar skalaen først, så hva en dårlig klasse koster i drift, og til slutt de sju tiltakene som faktisk flytter karakteren.

Slik fungerer skalaen

Energimerket måler byggets beregnede energibehov per kvadratmeter og plasserer det på en skala fra A til G. Ordningen administreres av Enova.

• A: passivhusstandard eller bedre, i praksis bare nybygg.
• B: svært god. Moderne næringsbygg etter TEK17.
• C: god. Nyere bygg, typisk fra 2005 til 2015.
• D og E: middels. Eldre bygg som ikke er rehabilitert.
• F og G: dårlig. Eldre bygg uten energitiltak.

Energiattest er lovpålagt ved salg og utleie av næringsbygg over 1 000 m², og attesten er gyldig i 10 år. En attest fra 2017 sier altså ikke nødvendigvis noe om tiltak gjort i 2024.

Hva det betyr for deg som leietaker

Et bygg i klasse F kan ha 3–5 ganger høyere energiforbruk enn et i klasse B. På 1 000 m² utgjør det gjerne 150 000–300 000 kroner ekstra i årlige strømkostnader — penger som ikke står i leieavtalen, men som kommer på regningen hver måned.

I tillegg er det tre forhold som har blitt tydeligere de siste årene:

• Rapportering: er bedriften omfattet av CSRD, skal utslipp fra leide lokaler rapporteres.
• Krav fra kunder: stadig flere setter minimumskrav til energiklasse i egne lokaler, og C er ofte gulvet.
• Rekruttering: et bygg med dårlig inneklima merkes av dem som sitter der hver dag.

Be om attesten før du signerer, og be samtidig om faktiske driftstall i kWh/m²/år. Det beregnede behovet og det reelle forbruket er ikke det samme tallet.

Hva det betyr for deg som utleier

For gårdeiere er regnestykket enkelt: god energiklasse gir høyere leie, lengre avtaler og billigere finansiering. Leietakere med egne bærekraftskrav binder seg gjerne lenger når bygget oppfyller dem, og banker som DNB, Nordea og Handelsbanken har alle låneprodukter med lavere rente for bygg i de øverste klassene. Avkastningskravet settes lavere for sertifiserte bygg, og det slår rett inn i verdivurderingen.

Sju tiltak som flytter klassen

Å løfte et bygg fra D til B er en investering, men effektene er godt dokumenterte for hvert enkelt tiltak:

1. Etterisolering av tak og yttervegger — 5–15 prosent lavere energibehov.
2. Nye vinduer med U-verdi under 0,8 — opptil 10 prosent.
3. Ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning — 15–25 prosent.
4. Varmepumpe, luft-vann eller bergvarme — 30–50 prosent lavere oppvarmingskostnad.
5. LED med tilstedeværelsesstyring — 40–60 prosent lavere lysbruk.
6. Solceller på tak — kan dekke 10–30 prosent av byggets eget forbruk.
7. Byggautomasjon — 5–15 prosent gjennom riktig styring av det du allerede har.

Begynn med det siste. Et feilinnstilt SD-anlegg koster penger døgnet rundt, og innstillinger er gratis å endre. Enova gir tilskudd til flere av de øvrige tiltakene, i noen tilfeller opp mot halve investeringen, så sjekk ordningene før du setter i gang et prosjekt.

Slik bruker du tallet

Som utleier: la ikke attesten ligge i en skuff. Oppgi energiklassen i annonsen og suppler med faktiske driftstall, for det er den opplysningen leietakere med rapporteringskrav leter etter først. På Fløy kan du filtrere næringslokaler på energiklasse, og du kan sette klassen som et eget felt i annonsen din.

Som leietaker: be om attesten, be om tallene bak den, og sammenlign kandidatene på summen av leie, felleskostnader og energi. Et bygg med bedre klasse kan koste mer i leie og mindre i måneden.

Energimerket er ikke et stempel du trenger for å få lov til å leie ut. Det er en opplysning begge parter kan regne på, og den som regner, får et bedre utgangspunkt i forhandlingen.